Styrelseskolan

En ekonomisk följetong i tre delar

 

Nordea Bank presenterar Styrelseskolan, en ekonomisk följetong i tre delar där du som läsare får tips och råd gällande bostadsekonomi. Tre delar som behandlar helt olika ekonomiska teman kommer att presenters och del ett finns tillgänglig redan nu!

 

Nicolas Sjösvärd

Relationship Manager

Nordea Bank AB

Del. 1

Ränteriskhantering på en oviss marknad!

Under sommaren har handelskriget mellan USA och Kina fortsatt. De senaste samtalen mellan länderna avslutades utan några genombrott. Kinesiska CNY har tappat mot USD motsvarande 7 % under ett par månader. Dessutom har Kinas börser sjunkit med ca. 15 %. Även i Turkiet är det skakigt, landet upplever en valutakris och turkiska liran har fallit omkring 30 % mot USD. För USA’s del ser konjunkturläget generellt sett bra ut vilket har fått Federal Reserve att höja räntan ganska kraftigt till 2 %.

Bank of England har höjt räntan med 25 punkter och ligger nu på 0,75 %. Riktlinjen framåt är omkring en höjning per år. Detta är dock i stor utsträckning avhängigt utvecklingen gällande Brexit. En hård Brexit leder till försvagad valuta vilket kan motivera BoE att höja räntan för att motverka kapitalflykt och stävja inflation. Sannolikheten för en hård Brexit har ökat den senaste tiden. Detta sedan regeringens förslag om Englands relation med EU efter Brexit mottagits med stor skepsis både från EU och Brexitanhängare vilket indikerar att det blir svårt att nå en överenskommelse innan EU-toppmötet 11-12 oktober.

Den 9:e september var det riksdagsval i Sverige. Precis som väntat fick inget block majoritet vilket kommer göra det politiska läget mycket svårhanterligt. Eftersom utfallet var relativt väntat bör marknaderna ha diskonterat detta till stor del och någon större marknadspåverkan torde därför utebli. Det kommer dock med all sannolikhet att ta lång tid att bilda någon form av koalition som kan regera vilket gör att Sverige kan ha svårare att hantera finansiella risker som skulle kunna uppstå på kort sikt som exempelvis ytterligare prisfall på bostäder

Sverige befinner sig i en situation där den ekonomiska motståndskraften i landet med stor sannolikhet är upptrissad. Vi har haft en lång period med en ohållbar ökning av hushållens skuldsättning tillsammans med stigande bopriser vilket har eldat på ekonomin och hjälpt till att hålla igång högkonjunkturen. Tittar man tillbaka på höstens priskorrigering på bomarknaden kan man notera att den ganska direkt fick marknaden att tvivla på den långsiktiga tillväxten vilket fick SEK att försvagas och ledde till ökad oro och volatilitet.

Rent generellt kan man konstatera att sommaren inneburit en fortsättning på trenden med stabiliserade bopriser även om det är ganska stora lokala avvikelser. Tittar man på Boolis statistik ligger lägenhetspriserna stabilt i landet men större och dyrare objekt ter sig mer svårsålda och djupdyker man i göteborgsmarknaden kan man se att bostadsrättspriserna ökade med 1,1 % under juli enligt Valueguard. Det ska dock nämnas att det är lite tidigt att dra några definitiva slutsatser kring detta eftersom omsättningen är låg under sommaren. Nyproduktionen av bostadsrätter har inte minskat så kraftigt som man befarat även om den bromsat in en del. Försäljningarna går lite trögare även om bostadsefterfrågan fortfarande är relativt hög.

Så länge högkonjunkturen och de låga boräntorna håller i sig bör bostadsmarknaden fortsatt utvecklas stabilt även om de kraftiga prisuppgångar vi tidigare sett troligen är över för den här gången.

Hushållens kredittillväxt har bromsat in under sommaren vilket till stor del märkts av sedan amorteringskravet skärptes den 1:e mars vilket stärkte kopplingen mellan bopriser och löneläge. Prognosen för arbetsmarknaden är fortsatt stark. Indikatorerna pekar mestadels mot en fortsatt god efterfrågan på arbetskraft även om en viss utplaning i antalet sysselsatta väntas.

Hur länge håller högkonjunkturen i sig, och när vänder räntorna?

Den svenska Riksbanken lämnade räntan oförändrad i juli och man valde dessutom att varken röra QE-programmen eller justera räntebanan. Direktionen var dock splittrad där en majoritet med Ingves i spetsen är för en avvaktande hållning och fortsätter att vara bekymrad över inflationen. Även i september lät man räntan vara oförändrad men sänkte räntebanan som indikerar en första höjning om 25 punkter i december eller februari. Även om inflationen nu legat på målet ett tag och tycks ha stabiliserats menar delar av direktionen att den egentligen enbart drivs av energipriserna och därmed är ostabil. Tittar man på den underliggande inflationen och rensar för energi ser man att den fortfarande är mycket låg och ganska långt under målet. Det är egentligen inte någon förändring från de nivåer vi hade 2015 innan Riksbanken införde sina stimulanser och negativ ränta. Inte heller löneökningarna har tagit fart. Även om en svag krona och höga energipriser kan tala för att räntebanan införlivas höjer troligtvis inte Riksbanken räntan i år även om det inte kan uteslutas helt. Troligtvis avvaktar Riksbanken ECB och höjer fjärde kvartalet 2019.

Det som skulle kunna tala för att det låga ränteläget kommer att kvarstå en längre tid är en del globala indikatorer som tyder på att konjunkturtoppen passerats och att vi börjar närma oss en ny lågkonjunktur även om den inte ligger precis runt hörnet.

Ovan sammantaget kan man konstatera att läget i Sverige är rätt osäkert på många håll, både politiskt och ekonomiskt. Vill man då som föreningsstyrelse agera riskavert för att bibehålla en stabil kostnadsutveckling, slippa onödiga svängningar i avgifterna och lättare kunna budgetera bör man fundera över hur man ska hantera sin ränterisk. En god idé är att se över hela kreditportföljen och skapa en bra riskdiversifiering och sprida förfallen på olika löptider. Man bör även göra någon form av räntekänslighetsanalys och identifiera smärtgränsen vad gäller räntekostnad. Är denna känd är det väsentligt mycket enklare att fatta ett väl genomtänkt beslut utan att i allt för hög grad behöva förlita sig på prognoser. Har man exempelvis en högre smärtgräns kan man tillåta en större andel rörligt i portföljen och tvärtom.

I det osäkra marknadsläge vi idag lever i är räntetak ett bra sätt att räntesäkra. Då får man känt ”worst case” och fördelarna med rörlig ränta åtnjuts samtidigt som det finns en försäkring mot en alltför hög ränteuppgång. Dröjer en räntehöjning, eller rent av uteblir under avtalsperioden, blir räntetaket billigare än att binda traditionellt. Hamnar vi i ett läge där en räntehöjning står väldigt nära är dock traditionell bindning ett bättre alternativ.

Vad ska man då välja?

Eftersom det är näst intill omöjligt att veta var räntan ligger i morgon är det alltid bäst att hantera ränterisken med hjälp av en kombination. En andel rörligt, en bundet och en del mot räntetak. Då får man en välbalanserad kreditportfölj som skapar den stabilitet och förutsägbarhet som behövs för att styrelsen ska kunna garantera medlemmarna en stabil avgift och samtidigt kunna budgetera för att trygga föreningens långsiktiga ekonomi.

Vill ni veta mer om hur ni ser över er räntekänslighet, bäst diversifierar er kreditportfölj eller om ni vill veta mer om räntetak kontakta er rådgivare på Nordea så hjälper de er.

Nicolas Sjösvärd

Relationship Manager

Nordea Bank AB